新城控股（601155.SH）进军山东烟台地产业多年，布局商业综合体、高端住宅项目等。但如今，却面临着部分项目停工、合作中断等境况。颇受关注的是，其子公司以合作项目房产做抵押，向当地住建部门申请提取其独资开发建设的芝罘吾悦广场项目监管资金近9000万元，用作工程建设等，被合作方烟台灵芝湾置业有限公司（简称“烟台灵芝湾置业”）质疑涉嫌违规“套取”。
9月份，新城控股方面在接受《经济参考报》记者采访时对质疑予以否认。那么，上述资金的最终用途是什么？烟台市芝罘区住建部门监管资金的审批程序是什么？
合作投资5亿元地产项目
烟台“璞樾园著”项目地处烟台市芝罘区。这是新城控股进军烟台地产业的标志性项目之一。
时间回到2018年5月。青岛新城亿鑫房地产开发有限公司（简称“青岛新城亿鑫”）与烟台灵芝湾置业签订《合作开发协议书》，合作项目为西口旧居改造地块。同年9月，两者共同成立烟台亿腾房地产开发有限公司（简称“烟台亿腾地产”），注册资本3.1亿元，前者出资60%，后者出资40%。
《合作开发协议书》显示，上述旧居改造项目位于烟台市芝罘区芝罘街道西口村，其中，B地块的土地使用权面积约为10.69公顷。《经济参考报》记者获得的资料介绍，2018年11月17日，烟台亿腾地产拍卖竞得B地块，后由青岛新城亿鑫操盘，新城控股并表。
资料显示，新城控股成立于1996年6月，于2015年12月在上交所上市。公司实际控制人为王振华，主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。新城控股2024年半年报介绍，青岛新城亿鑫成立于2018年2月，公司间接持有99.93%股份。
2024年9月上旬，烟台灵芝湾置业相关负责人介绍，双方合作项目系旧村改造项目，根据政府要求由烟台灵芝湾置业先期完成旧村原址老百姓安置房建设任务，于2018年6月完成交付。该人士表示，因以上安置房的建设交付，使B地块的土地出让金远低于同期同类别价格标准，后双方在此合作开发“璞樾园著”项目。
青岛新城亿鑫有关负责人向《经济参考报》记者介绍，2018年12月，该项目通过公开拍卖程序取得土地出让权，由烟台亿腾地产投资建设，股东为青岛新城亿鑫和烟台灵芝湾置业。数据介绍，该项目位于烟台市芝罘区，占地10.70万平方米，容积率1.01，规划建设面积10.74万平方米，总投资5.05亿元。截至2024年9月，已开发建设8.06万平方米，销售收回3.37亿元，并已交付。
提取近9000万元项目监管资金
而伴随着整体地产行业下行等，青岛新城亿鑫与烟台灵芝湾置业的分歧也开始显现。
“与我公司合作期间，新城控股方面单方面、多次向当地住建部门申请提取监管资金，涉嫌‘套取’，并向相关部门实名举报。” 烟台灵芝湾置业上述负责人称，青岛新城亿鑫用子公司等名义，“申请”以双方合作开发的“璞樾园著”项目房源作为抵押，提取其独立开发的芝罘吾悦广场项目的监管资金，并用于后者工程项目建设等。
烟台灵芝湾置业负责人口中的“子公司”，是指烟台市芝罘区鸿璟房地产开发有限公司（简称“烟台鸿璟地产”）及烟台亿腾地产。盖有两者印章的“申请”，向烟台市芝罘区住建局提交了十几份，用以提取芝罘吾悦广场项目监管账户的资金，涉及监管资金约8700万元，为此提供B地块“璞樾园著”项目价值约1.7亿元的房产做抵押。《经济参考报》记者获得的其中三份“申请”，提交时间分别为2023年1月3日、2023年3月16日、2023年12月14日，共提取住建部门监管资金2898.81万元。
新城控股2024年半年报显示，报告期内，公司持有烟台鸿璟地产99.01%股份，负责芝罘吾悦广场项目开发、建设等。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，规模已位于行业第二位。
《经济参考报》记者了解到，芝罘吾悦广场于2021年6月份开工建设。其中一份“申请”如此描述，因芝罘吾悦广场项目及烟台西口旧居改造B地块项目均隶属新城控股，烟台鸿璟地产及烟台亿腾地产现申请用西口旧居改造B地块多栋现房住宅进行担保，用于提取芝罘吾悦广场1#等多栋住宅楼、商住楼、商业楼监管户内应留存的800万元预售资金。根据西口旧居改造B地块住宅楼备案价、销售价等，以上担保现房合计总价值为1617.73万元。
烟台灵芝湾置业上述负责人表示，芝罘吾悦广场项目因工程进度等因素，无法按规定从监管部门提取自有监管资金，新城控股方面进而违背双方签订的合同协议，采取了上述行为。来自《合作开发协议书》内容明确，合作公司（烟台亿腾地产）股东表决权为烟台灵芝湾置业40%、青岛新城亿鑫60%，对外提供任何形式担保(为购房人提供按揭贷款阶段性担保的除外)等，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
对于为监管资金提供的担保项目、资产等，“申请”则提出，保证在担保使用预售资金期间，用于担保的西口旧居改造B地块相关现房不对外销售和抵押融资。
涉嫌“套取”监管资金？
商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，为促工期、保交付，各地政府会要求开发商把预售资金存到专用账户，并由住建部门、银行一同实施监管。采访中，多名地产界人士表示，房产企业在住建部门监管账户中监管额度内的资金应当专款专用，必须用于有关的工程建设，并按照工程建设进度予以拨付。
那么，烟台鸿璟地产、烟台亿腾地产向芝罘区住建局申请提取的监管资金，最终用途是什么？“申请”内容显示，烟台鸿璟地产承诺担保使用的预售资金全部用于芝罘吾悦广场工程建设，在申请后直接将资金拨付给施工单位、供应商，并提供相应证明材料。
“依据现有证据资料，其他股东方等无法判断盖有烟台鸿璟地产及烟台亿腾地产公章内容的真实性和合理性。”北京市京师上海律师事务所主任、律师王旭分析认为，因此，两者向当地住建部门的申请理由，是否符合相关法律规定以及申请流程、是否符合提取条件均待确认。
9月份，青岛新城亿鑫有关负责人在接受《经济参考报》记者采访时介绍，2021年后国内房地产市场急剧下行， 2024年上半年烟台房地产销售对比2021年下降66%，“璞樾园著”项目销售也受到极大冲击。股东方烟台灵芝湾置业不愿意随行就市下调价格销售，也不愿意再追加注入开发建设所需资金，过去三年里一直由股东方青岛新城亿鑫筹集资金投入到本项目才保障完成“保交付”的民生任务。
根据青岛新城亿鑫提供的数据描述，对于“璞樾园著”项目，目前青岛新城亿鑫出资3.77亿余元，烟台灵芝湾置业累计出资1.27亿余元，因资金原因2021年5月后就没有按照合作协议股比要求投入相应资金，即青岛新城亿鑫向烟台亿腾超额投入达1.86亿元，该款项为青岛新城亿鑫向烟台亿腾提供的借款。对于烟台灵芝湾置业提出的“套取”质疑，青岛新城亿鑫表示项目资产不存在质押、抵押情况，项目经营行为合法合规。鉴于行业和市场发生较大变化，双方经营理念出现较大分歧，就上述借款及后续股权归边事宜，双方股东协商至今仍未达成一致。
王旭律师表示，新城控股单方面用股东方合作的项目做抵押，为其单独开发建设项目提供担保，已涉嫌违规。而根据现有相关规定，当地住建部门不应该为此备案、批准提取资金等，对此没有尽到监管义务，应承担监管不力的责任。对此，《经济参考报》记者多次联系芝罘区住建局。截至发稿，对方没有做出回应。
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